Statystyka, rozsądek i odpowiedzialność

Pytanie: Kiedy wycena jest sporządzona na pewno źle? Odpowiedź: kiedy na rynku oferowana jest do sprzedaży taka sama lub lepsza nieruchomość, lecz po istotnie niższej cenie niż oszacowana wartość. Taka sytuacja zawsze powinna stanowić dla rzeczoznawcy sygnał do niepokoju... Nie zawsze jednak takie sprawdzenie jest możliwe, ale w przypadku typowych lokali na popularnych osiedlach najczęściej jest.

Statystyka

Oto krótka historia pewnej wyceny, która trafiła ostatnio do mnie na biurko... otóż jeden z moich młodych, ambitnych współpracowników zafascynowany możliwościami statystyki, a jakże zadowolony z siebie, pokazał mi wykres zależności cen od metrażu wyznaczony regresją liniową na podstawie transakcji. Cud miód! Z wykresu możemy odczytać wartość - np. lokalu 60 metrowego, co na poniższym rysunku ilustruje czerwona linia z pętelką.

Rozsądek

I byłbym może pod wrażeniem, gdybym nie znał rynku, i gdybym nie wiedział, że wartość ta (ca. 475 tys. zł) jest o ok. 20% zawyżona. Mimo wszystko zaglądam do Otodom i Domiporty. Niestety bez problemu znajduję ofertę na podobny lokal 60-metrowy na tym samym osiedlu poniżej 400 tys. zł....

Przyjrzałem się więc temu wykresowi nieco uważniej i zaznaczyłem transakcje lokalami o powierzchni użytkowej 60-70 m.kw. (na rysunku w zielonej ramce). I wtedy uświadomiłem sobie rzecz oczywistą dla każdego rzeczoznawcy, którą jednak udało się w matematycznym modelu zatracić:

Celem wyceny było wyjaśnienie dlaczego ceny podobnych lokali rozciągają się od ok. 370 do 610 tys. zł. i gdzie wobec tego znajdować się powinna cena lokalu wycenianego. Właśnie po to określamy cechy kształtujące ceny, ustalamy ich wagi i dokonujemy ocen. I tego kluczowego elementu nie uwzględniono w wycenie! W istocie właśnie za tę wiedzę płaci się rzeczoznawcy majątkowemu, który jest „ekspertem od rynku nieruchomości".

Odpowiedzialność

Chociaż przepisy (§ 4 RRM) pozwalają na dość swobodne stosowanie metod statystycznych, nie można ignorować rynku! Trzeba też pamiętać, że wycena dotyczy często żywotnych spraw ludzi, że te 20-30% zawyżonej wartości lokalu to nie jest jakaś tam liczba, tylko stoją za nią konkretne pieniądze, które ktoś będzie musiał niesłusznie zapłacić.

I dlatego nic nie zwalnia z rozsądku i krytycyzmu wobec własnych wycen. Także zastosowanie metod statystycznych.

-----------

Jeśli interesujesz się nieruchomościami - zapraszamy także na:

• naszą stronę na Facebooku: Nasza strona na Facebooku,
• do naszej grupy na Facebooku pn. „Fascynuje nas rynek": Grupa FB Fascynuje nas rynek
• na LinkedIn: Nasz profil na LinkedIn
• nasza oferta w zakresie wyceny: Oferta - wyceny